Wkład własny przy kredycie hipotecznym

Właściwie dlaczego banki wymagają wkładu własnego? Kiedyś nie wymagały. Przecież i tak mają hipotekę, więc są zabezpieczone.

To prawda, choć nie do końca. Musisz wiedzieć, że nawet jeśli dobrze Ci się powodzi, nie lubisz mieć długów i zawsze raty płacisz przed czasem, bank będzie chciał zabezpieczyć się przed sytuacją, kiedy nie będziesz miał z czego spłacać rat kredytu, a dodatkowo ceny nieruchomości spadną.

Przykład z Ameryki

Wyobraźmy sobie, że John nie ma żadnych oszczędności i kupuje dom za 400 000 $. John ma niezłą pracę, więc bank udzielił mu kredytu na całą kwotę zakupu. Miesiąc później wybucha wielki kryzys, John traci pracę i ceny nieruchomości momentalnie spadają o 20%. John nie zdążył spłacić żadnej raty, ale spokojnie, przecież bank jest zabezpieczony hipoteką, więc zabiera dom Johnowi i sprzedaje na licytacji. Niestety ceny nieruchomości spadły i znalazł się tylko jeden kupiec, który był w stanie zapłacić i tak rynkową na ten moment cenę 320 000 $. Pieniądze z licytacji wrócą do banku, jednak wciąż bank nie odzyskał 80 000 $, które pożyczył. Dom jest sprzedany, nie należy już do Johna, John nie ma oszczędności jak również gdzie i za co żyć - sytuacja patowa. Ale podobne sytuacje miały miejsce w trakcie kryzysu finansowego w USA w latach 2007-2009 czy nawet w Polsce, gdzie ceny nieruchomości spadały nawet do połowy 2013-ego roku. Twój wkład własny jest więc zabezpieczeniem dla banku przed taką sytuacją.

Zasady obowiązujące obecnie

Obecnie zgodnie z rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego banki wymagają od klienta, by posiadał 20% wkładu własnego. Mimo to wciąż pod pewnymi warunkami w czterech ogólnopolskich bankach można dostać kredyt na 90% wartości nieruchomości - wtedy wystarczy, że wniesiesz zaledwie 10% wkładu własnego. Dzieje się tak dlatego, że banki współpracują z towarzystwami ubezpieczeniowymi, które dodatkowo ubezpieczają kredyt, przy którym kredytobiorca wpłaca poniżej 20% wkładu. Niestety często, choć nie zawsze, koszt wyżej wymienionego ubezpieczenia ponoszą kredytobiorcy.

Z perspektywy banku

Musisz wiedzieć, że kredyt z 10-cio procentowym wkładem własnym jest bardziej ryzykowny dla banku. Ryzyko ma swoją cenę, dlatego oprocentowanie takiego kredytu jest większe lub dodatkowo bank wymaga, abyś opłacał ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, o którym pisałem powyżej. Co więcej bank może nie chcieć udzielać takich kredytów klientom, którzy już mają wiele innych kredytów, nie mają konta w tym banku, nie przelewają na nie wynagrodzenia. Bank może też wymagać, by nieruchomość była na możliwie najbardziej płynnym rynku i owszem – zgodzi się na 10% wkładu przy zakupie małego mieszkania w centrum Warszawy, ale nie zgodzi się, jeśli będziesz chciał kupić 250 metrowy dom pod lasem 50 km od stolicy. Banki oczywiście wiedzą, że wielu ludzi ceni sobie odpoczynek w cichym miejscu i kontakt z naturą, jednak taką nieruchomość może być ciężej sprzedać, być może w przypadku licytacji komorniczej, nawet przy braku kryzysu, będzie trzeba obniżyć cenę, a to narazi bank na straty jak w przykładzie Johna. W przypadku małego mieszkania w centrum Warszawy, chętnych będzie o wiele więcej i jest o wiele mniejsze niebezpieczeństwo straty na takim kredycie.

Czy wkład własny wpłaca się do banku?

Nie, wkład własny wpłaca się na konto sprzedającego zgodnie z umową ze sprzedającym. Do banku dostarcza się potwierdzenia przelewu wkładu własnego na konto sprzedającego i gdy kupujący wniesie już ustaloną z bankiem kwotę wkład, bank będzie mógł wypłacić kredyt. Istotna jest właśnie ta kolejność – bank nie wypłaci kredytu, zanim kredytobiorca nie wniesie całego wkładu własnego.

Jak obliczyć wymagany wkład własny? Czy bank będzie wyceniać moją nieruchomość?

Wkład własny należy liczyć mnożąc docelową* wartość nieruchomości przez wymagany wskaźnik wkładu własnego. Jeżeli bank wymaga od Ciebie 20% wkładu, a mieszkanie kupujesz za 800 000 zł, to musisz wnieść 800 000 x 0,2 = 160 000 zł. Bank natomiast udzieli kredytu na 80% wartości nieruchomości 800 000 x 0,8 = 640 000 zł. Bank nie przyjmie „w ciemno” ustalonej przez sprzedających i kupujących ceny nieruchomości jako jej wartości, ale będzie chciał ją sam wycenić. Aby to zrobić, zleci rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego nieruchomości i na jego podstawie wskaże dokładną wartość nieruchomości. Może zdarzyć się, że wartość nieruchomości wg banku będzie niższa niż cena zakupu. Może to oznaczać, że będziesz musiał wnieść więcej wkładu własnego niż planowałeś, ponieważ bank mogący kredytować maksymalnie 90% wartości nieruchomości, będzie liczył to 90% od kwoty jego wyceny a nie od ceny zakupu. Przykład: kupujesz mieszkanie za 500 000 zł i chcesz wnieść 10% wkładu własnego czyli potrzebujesz 450 000 zł kredytu, a 50 000 zł planujesz zapłacić z własnych oszczędności. Jeśli bank wyceni mieszkanie na 500 000 zł lub więcej, to nie ma problemu – wszystko pójdzie zgodnie z Twoim planem. Jeśli natomiast bank wyceni mieszkanie na 480 000 zł, to może Ci udzielić kredytu na kwotę 432 000 zł (480 000 zł x 0,9). Wtedy aby zapłacić łącznie 500 000 zł sprzedającemu, będziesz musiał podwyższyć swój wkład własny do 68 000 zł.

Co jeszcze warto wiedzieć?

Pamiętaj też, że w przypadku kredytu na remont, wykończenie, budowę lub przebudowę nieruchomości bank będzie oceniał docelową wartość nieruchomości po wykonaniu wszelkich prac budowlanych/remontowych. Oznacza to, że zainwestowane w nieruchomość środki zwiększą jej wartość. I tu znowu przykład – jeśli musisz wnieść 20% wkładu własnego, a kupujesz mieszkanie za 500 000 zł (załóżmy, że rzeczoznawca oceni właśnie taką cenę za rynkową), ale oprócz kredytu na zakup, bierzesz też kredyt na remont w wysokości 50 000 zł, to bank stwierdzi, że nieruchomość będzie po remoncie warta 550 000 zł. To oznacza, że z własnych środków będziesz musiał zapłacić sprzedającemu 110 000 zł (550 000 x 0,2), a kredyt w wysokości 440 000 zł (550 000 x 0,8) będzie rozdysponowany w ten sposób, że 390 000 zł zostanie przelane na konto sprzedającego, tak by w sumie od Ciebie i banku dostał on 500 000 zł (110 000 + 390 000), a 50 000 zł zostanie przelane już na Twoje konto i będziesz mógł za te środki wykonywać prace remontowe.

Działka jako wkład własny

Jeśli planujesz budowę domu, ale kupiłeś już działkę z własnych środków lub nawet odziedziczyłeś ją w spadku lub otrzymałeś jako darowizna, to jej wartość już jest Twoim wkładem własnym! W tej sytuacji w zależności od wartości działki i ceny budowy domu, będziesz musiał tylko niewielką część budowy zacząć za własne oszczędności lub nawet całą budowę sfinansować z kredytu.

Mam nadzieję, że ten artykuł przypadł Ci do gustu i rozwiał wątpliwości związane z wkładem własnym. Polecam się na przyszłość! Jeśli masz jakieś pytania proszę o kontakt mailowy doradca.piotrfornal@gmail.com albo telefoniczny 693 151 007.

Piotr Fornal
Dodano dn. 11.08.2020

Jaki okres kredytowania jest najlepszy? Czy lepsze są raty malejące czy równe? Po więcej informacji zapraszam do PORADNIKA KREDYTOBIORCY TAGI: doradca kredytowy warszawa . Inna nieruchomość jako wkład własny . Minimalny wkład własny 2020 . Inna nieruchomość jako wkład własny 2020 . mieszkanie jako wkład własny 2020 . Dofinansowanie wkładu własnego . Kredyt na wkład własny . Działka jako wkład własny 2020 . mBank wkład własny 2020 . Działka jako wkład własny do kredytu na mieszkanie . Czy wkład własny zmniejsza kredyt . Kredyt na wkład własny